S-REIT上場投資信託の購入計画

年初から株が下がり続けていて、投資マインドもパッとしません。リーマンや震災のときなどの底で買えば、結果が出るので、こういう時こそチャンスなのかもしれません。
今春にも上場するS-REIT検討していますが、資金の問題など早めに準備しておく必要があります。その時になってすぐにはできませんので。
ある程度の額の資金を借りるとなると、非常に面倒な手続きが必要になります。しかし、株や上場信託投資などは信用取引を使えば簡単に購入できてしまいます。現在なら金利は３％弱です。３００万円の現金があれば、３００万円分の投資信託を買い、それを担保にすれば信用で７００万円分購入できるので合計１０００万円分持つことができます。
ただ問題は、担保株が最近の株価暴落で下がっていることです。上場までには回復していることを願っています。
利回り１０％なら税引き２０％で８０万円の分配になります。信用金利が２１万円なので約６０万円の手取りになります。元の現金が３００万円なので、２０％のリターンとなります。利回り５％ならリターンは８％となってしまいます。
投資口価格（株価）は上下しますので、下に行った時に追加担保が用意できるような余裕が必要。また、分配金はそんなにはブレないと思いますが、絶対ではありません。評価損益がマイナスだとメンタルが強く無いと辛くなります。計算上では妙味があるように思いますが、どうでしょうか？
個人でやるか法人でやるかです。当社の約款では、再生可能エネルギーに関することを取り扱うとなっていますので、普通株はダメですが、S-REITはいいと思います。ただし、銀行が承認してくれないと、融資引き上げされてしまうかもしれません。個人でやった方が、税率低いし無難かもしれません。